Fiscalité de la succession en SCI
La SCI peut acheter, louer, gérer ou même construire des biens immobiliers.
Elle est souvent utilisée dans le cadre familial comme moyen de transmission et de gestion des propriétés immobilières. La donation des parts sociales peut alors se faire avec ou sans réserve d'usufruit.
Son but se limite alors à gérer ce patrimoine immobilier, soit en le louant, soit en mettant ces immeubles à leur disposition.
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C'est la SCI qui est propriétaire des biens et non les associés.
Chaque associé détient des parts de société. En cas de succession, elle devra être déclarer dans la déclaration de succession.
Une question fiscale sur la SCI ?
Il existe de multitudes situations où en effet, la SCI est l'outil privilégié dans le cadre d'une préparation de votre transmission.
1ère situation : celui qui veut optimiser la transmission de son patrimoine à ses proches : conjoint, partenaires, concubins, enfants …
La SCI permettra alors :
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de conserver l'usage ou les revenus du bien,
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de conserver le pouvoir et le contrôle sur ce bien,
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d'anticiper la transmission de ses actifs immobiliers,
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de réduire les droits de donation ou de succession.
Il y aura également une simplification du règlement de la succession (plus facile de partager des parts sociales qu'un actif immobilier).
Il existe différentes techniques d'acquisition :
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acquisition par la SCI de la nue-propriété d'un immeuble (échapper à l'article 751 du Code Civil)
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apport d'un bien démembré à la SCI (permet de conserver les pouvoirs sur ce bien).
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Questions à l'Expert ... Puis-je déshériter mes enfants au profit d'un tiers ? la réponse ici >> Après combien de temps d'absence, la personne est présumée décédée ? la réponse ici >> Mes 2 parents sont décédés en même temps, quel ordre faut-il prendre pour la succession ? la réponse ici >> La succession s'ouvre au lieu du décès ou du dernier domicile ? la réponse ici >>
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2 ème situation : celui qui veut conserver la maison de famille à travers les générations en évitant qu'elle ne tombe dans l'indivision ou ne soit transmise à un tiers
La SCI a une durée de vie de 99 ans et continue à exister bien après le décès des membres de la famille qui l'ont constituée.
3ème situation : celui qui veut optimiser fiscalement la transmission d'un immeuble
La valorisation des parts de la SCI tient compte de la déduction de passif de la société et la doctrine administrative admet que soit effectuée une décote. « Donner » se fera donc sur une valeur faible.
4 ème situation : pour celui qui a déjà un patrimoine immobilier et qui souhaite dégager des liquidités
Il peut être possible de constituer une SCI puis faire la vente de l'immeuble à la SCI pour se refinancer. La SCI emprunte pour financer cet achat, et les intérêts d'emprunt seront déductibles des loyers. Mais attention de ne pas tomber dans l'abus de droit.
Le produit de cession pourra être par exemple réemployé dans un contrat d'assurance vie au profit de vos enfants ou de votre conjoint.
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Il existe d'autres situations et différents profils pour lesquels la SCI a un intérêt patrimonial.
Nous en avons relevé 11…
